Taşınmaz ve kira uyuşmazlıklarında hukuki destek
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydı, kira sözleşmesi ve ihtarnameler dosyanın temelini oluşturur. Kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kırıkkale avukat kadrosuyla Kuzucu Hukuk Bürosu; kira bedelinin tespiti ve tahliye, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda malik, kiracı ve paydaşlara hukuki destek vermektedir.
Kira bedeli ve kira tespiti
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK m.344).
- Kira tespit davası: Taraflar anlaşamazsa kira bedeli mahkemece belirlenir. Beş yıldan uzun süren kiralarda hâkim, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de gözetir.
- Dava zamanı: Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılan ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunulmak koşuluyla açılan davada belirlenen bedel, o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Tahliye sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve sürelere uyarak sona erdirebilir.
| Sebep | Madde | Not |
|---|---|---|
| Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı | TBK m.350 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. |
| Yeniden inşa ve esaslı onarım | TBK m.350 | Kiralananın kullanımını imkânsız kılan onarım veya yeniden inşa zorunluluğu. |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava. |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi. |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar. |
| On yıllık uzama süresi | TBK m.347 | On yıllık uzama süresinin sonunda, bildirim koşuluyla sebep göstermeksizin. |
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, icra takibi yoluyla da istenebilir. Hangi yolun izleneceği sözleşmenin türüne, ihtarların tarihine ve sürelere göre belirlenir.
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde, kaydın düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. Başlıca dava sebepleri şunlardır:
- Yolsuz tescil: Hukuki bir sebebe dayanmayan tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tescilin düzeltilmesini isteyebilir (TMK m.1025).
- Muris muvazaası: Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı bağışın satış gibi gösterilmesi.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak yaptığı devirler.
- Ehliyetsizlik: İşlem sırasında ayırt etme gücüne sahip olmayan kişinin yaptığı devirler.
Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Dava süresince taşınmazın devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir. Mirasla ilgili devirler için Kırıkkale miras avukatı sayfasına da bakabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar malın kullanımı ya da paylaşımı konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir (TMK m.698–699).
- Arabuluculuk1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
- DavaDava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bütün paydaşların davada yer alması gerekir.
- Aynen paylaştırmaTaşınmaz bölünmeye elverişliyse ve değerinde önemli bir azalma olmayacaksa aynen paylaştırılır.
- SatışAynen paylaştırma mümkün değilse taşınmaz satılır ve bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Gayrimenkul ve kira hakkında merak edilenler
Yanıtlar genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Kiracı kira artışını kabul etmezse ne yapılabilir?
Taraflar anlaşamazsa önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. Yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344).
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacını ispatlarsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla tahliye isteyebilir (TBK m.350). İhtiyacın gerçek ve samimi olması aranır.
Ortaklığın giderilmesi davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi, kira ilişkisi, kat mülkiyeti ve komşu hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda bu yetki kesindir (HMK m.12).
Diğer çalışma alanları
Miras hukuku
Mirasçılık belgesi, mirasın reddi, tenkis ve muris muvazaası davaları ile terekenin paylaşımı.
Aile hukuku ve boşanma
Anlaşmalı ve çekişmeli boşanma, velayet, nafaka, mal rejiminin tasfiyesi ve 6284 sayılı Kanun kapsamındaki koruma tedbirleri.
Taşınmaz dosyanızı birlikte inceleyelim
Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtarnameler ve varsa önceki kararlarla büroda görüşme için randevu alabilirsiniz.
Zafer Cd. Uslu İşhanı Kat: 1/11, Merkez / Kırıkkale · kuzucu_hukuk@hotmail.com